Im Sejm wird derzeit ein Entwurf des sog. Verfügbarkeitsgesetzes erarbeitet, dessen Hauptidee darin besteht, die Verfügbarkeit von Bauland zu erhöhen. Die neuen Vorschriften sollen die Umsetzung von Wohnungsbauprojekten in Polen erleichtern. 

Der Gesetzesentwurf sieht einen Mechanismus zur Freigabe von staats- und kommuneneigenen Grundstücken vor. Für Investoren bedeutet das einen potenziellen Zugang zu einem viel größeren Bestand an für Investitionszwecke verfügbaren Grundstücken. Das Gesetz sieht Vorzugsbedingungen für den Erwerb solcher Flächen vor, vorausgesetzt, dass auf diesen innerhalb eines bestimmten Zeitraums Wohnungsbauprojekte umgesetzt werden.

Mit dem Gesetz soll auch ein Durchbruch bei der Umwidmung von Agrarland erzielt werden. Der Gesetzesentwurf enthält nämlich Bestimmungen für Flächen innerhalb der Stadtgrenzen, die formal weiterhin Agrarland sind. Nach diesen Bestimmungen werden Grundstücke der Klassen IV-VI automatisch aus dem landwirtschaftlichen Produktionsbereich ausgeschlossen. Für Grundstücke der Klassen I-III wird ein vereinfachtes Verfahren zur Umwidmung von Agrarland gelten – die Bescheide werden nicht mehr auf Ministerialebene, sondern auf Gemeindeebene erlassen

Mit dem Gesetz soll auch die Vermarktung von landwirtschaftlichen Flächen liberalisiert werden. Die wichtigste Änderung besteht darin, dass die für den Wohnungsbau bestimmten Grundstücke aus dem sehr restriktiven Gesetz über die Gestaltung des Agrarsystems herausgenommen werden. Nach geltendem Recht können landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Größe von mehr als 0,3 ha nur von Personen erworben werden, die den Status eines Landwirts haben, was Investoren an ihren Handlungen effektiv hindert. Mit der neuen Regelung wird diese Beschränkung für Flächen mit Wohnbaupotenzial aufgehoben.

Das seit Anfang 2019 geltende Verbot der Bestellung von Dauernutzungsrechten für Wohnzwecke soll ebenfalls aufgehoben werden. Investoren können somit Grundstücke für Wohnbauprojekte zu geringeren Kosten erwerben, d. h. die einmaligen hohen Kosten für den Erwerb des Grundstücks entfallen, der Investor muss jedoch eine Jahresgebühr zahlen.

Die Änderungen sollen auch für die Anforderungen gelten, die derzeit an Wohnbauprojekte gestellt werden. Diese betreffen unter anderem die Forderung nach einem Mindestanteil an Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen oder die Festlegung eines Mindestanteils an Parkplätzen in Wohngebieten. Die neuen Regelungen sehen die Aufhebung dieser Anforderungen vor.

Eine wichtige Änderung bahnt sich auch für Investoren an, nach der diese bei der Umsetzung ihrer Bauvorhaben das bestehende Verkehrssystem durch den Bau bzw. Umbau von öffentlichen Straßen daran anpassen müssen. Bislang verlangten die straßenverkehrsrechtlichen Bestimmungen von den Investoren die Umsetzung von Straßenbauvorhaben, während die Auslegung dieser Bestimmungen eine einfache Finanzierung, d. h. ohne Beteiligung daran, nicht zuließ. Das soll sich nun ändern. Es soll zulässig sein, dass der Investor die Mittel direkt an den Straßenbaulastträger überweist, ohne dass er sich selbst an den Maßnahmen im Zusammenhang mit den tatsächlich vorzunehmenden Änderungen an der Straßenführung beteiligen muss. Der Straßenbaulastträger wird verpflichtet sein, diese Mittel innerhalb von maximal 5 Jahren ausschließlich für den im Vertrag festgeschriebenen Zweck zu verwenden.

Das Verfügbarkeitsgesetz soll erhebliche Änderungen für den Immobilienmarkt mit sich bringen. Zukunftsperspektivisch zeichnet es sich für die Investoren ab, dass sie Zugang zu einem größeren Pool an öffentlichen und landwirtschaftlichen Flächen erhalten. Die Ausgestaltung dieses Gesetzes kann jedoch noch geändert werden, und erst sein endgültiger Wortlaut wird es ermöglichen, die Auswirkungen der neuen Gesetzgebung auf die Immobilienbranche abzuschätzen.