Die Grundsätze der Raumplanung und -ordnung in Polen haben sich in letzter Zeit stark verändert. Das geänderte Gesetz vom 27. März 2003 über Raumplanung und -ordnung (d. h. G Bl. von 2023, Pos. 977, in der jeweils geltenden Fassung) hat neue Rechtsbegriffe, wie etwa allgemeine Pläne oder integrierte Investitionspläne, sowie neue Lösungen in Sachen Bescheid über Bebauungsbedingungen ins Leben gerufen. Ein wesentlicher Teil dieser Änderungen trat am 24. September 2023 in Kraft, weitere Änderungen folgen am 1. Januar 2025 und am 1. Januar 2026.

Von erheblicher Bedeutung für Investoren sind zweifelsohne eben die die Erteilung von Bescheiden über Bebauungsbedingungen betreffenden Änderungen. Diese müssen u. a. dann eingeholt werden, wenn die geplante Investition in einem Gebiet umgesetzt werden soll, für das kein Bebauungsplan in Kraft ist.

Vor allem müssen die neuen Bescheide über Bebauungsbedingungen mit den allgemeinen Plänen vereinbar sein, die Rechtswirkung auf lokaler Ebene entfalten. Bislang mussten die Bebauungsbedingungen nicht mit der für den jeweiligen Standort geltenden Studie übereinstimmen. Die Studien werden jedoch zum 31. Dezember 2025 von Rechts wegen außer Kraft gesetzt, und bis zu diesem Zeitpunkt müssen allgemeine Pläne verabschiedet werden (wobei es den Gemeinden frei steht, solche Pläne früher zu verabschieden und ab dem Zeitpunkt der Verabschiedung wird die Vereinbarkeit des Antrags auf den Erlass eines Bescheids über Bebauungsbedingungen mit einem solchen Plan geprüft werden müssen).

Ein eigenartiges Novum ist auch, dass die Gemeinden in ihren allgemeinen Plänen so genannte Ergänzungsgebiete festlegen können. Für diese Gebiete sollen die allgemeinen Pläne die Rechtsgrundlage für die Bescheide über Bebauungsbedingungen schaffen. Nur in diesen Gebieten wird es also möglich sein, Bescheide über Bebauungsbedingungen einzuholen. Die Voraussetzung, dass das Grundstück in einem Ergänzungsgebiet liegt, wurde außerdem in die Bestimmung mit aufgenommen, die festlegt, welche Auflagen für den Erlass eines Bescheids über Bebauungsbedingungen erfüllt werden müssen. Es stellt sich die Frage, was geschieht, wenn die Gemeinde ein solches Ergänzungsgebiet nicht in den allgemeinen Plan aufnimmt, da eine solche Maßnahme fakultativ ist. Hinter vorgehaltener Hand wird behauptet, dass, falls die Gemeinde im allgemeinen Plan keine Ergänzungsgebiete festlegt, die Gefahr besteht, dass abgesehen von streng definierten Ausnahmen (z. B. Errichtung eines Gebäudes im Zuge der Wiederaufbau-, Ausbau- oder Überbauungsmaßnahmen) überhaupt keine Bescheide über Bebauungsbedingungen werden erlassen werden können. Liegt das geplante Bauvorhaben außerhalb eines solchen Gebietes, so kann die Gemeinde in der Regel keinen Bescheid über Bebauungsbedingungen erlassen. Wichtig ist, dass die Gemeinde dieses Gebiet nicht nach Belieben ausgrenzen kann, sondern die entsprechenden Parameter anwenden muss, und die Ausgrenzungsgrundlage für ein solches Gebiet sollen die darin befindlichen entsprechenden Bebauungsarten in entsprechender Anzahl sein. Diese Bedingungen werden in einer Verordnung über die Ausgrenzung des Ergänzungsgebietes festgelegt. Damit soll die Ausbreitung der Bebauung verhindert werden.

Wie das in der Praxis so aussehen wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschließend abgeschätzt werden, da es noch keine Behördenentscheidungen, Rechtsprechung oder Lehrmeinungen zu diesem Thema gibt. Erst dann wird man einschätzen können, wie die Behörden mit dieser Problematik umgehen werden. Es ist aber schon jetzt davon auszugehen, dass die Gemeinden bei der Entscheidungsfindung rigoros vorgehen werden. Schließlich soll mit der Einführung von Ergänzungsgebieten die Ausbreitung von Bebauung verhindert werden.