Am 21. Mai 2025 hat der Sejm eine Novelle des Bauträgergesetzes verabschiedet, deren Ziel es ist, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen und Käufer von Wohnungen und Häusern besser zu schützen. Mit den neuen Regelungen wird unter anderem die Verpflichtung eingeführt, die Preise für Wohnobjekte auf den Websites der Bauträger zur Verhinderung unlauterer Praktiken und zur Erleichterung beim Vergleichen von Angeboten offenzulegen. Die Novelle führt neue Pflichten für Bauträger ein, insbesondere die Verpflichtung zur Offenlegung der Immobilienpreise. Dies wird neue administrative und organisatorische Herausforderungen für Unternehmen aus der Bauträgerbranche mit sich bringen. Ausländische Unternehmen, die den Eintritt in den polnischen Markt planen, werden ihre derzeitigen Praktiken an die polnischen Regelungen anpassen müssen, was sich unmittelbar auf ihre bisherigen Geschäftsstrategien auswirken kann.

Die Novelle des Gesetzes über den Schutz der Rechte von Erwerbern von Wohnungen oder Einfamilienhäusern und über den Bauträger-Garantiefonds („Bauträgergesetz“), die am 21. Mai 2025 nach Änderungen durch den Senat verabschiedet wurde, erlegt den Bauträgern eine Reihe neuer Verpflichtungen auf. Ziel der Novelle ist es, die Transparenz auf dem Immobilienmarktes zu erhöhen und den Schutz der Rechte von Verbrauchern beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zu stärken, hauptsächlich durch die Einführung der Preisoffenheit.

Die neuen Vorschriften verpflichten die Bauträger, Websites zu unterhalten und dort ab dem Datum des Verkaufsbeginns bzw. des Abschlusses der ersten Reservierungsvereinbarung den Preis pro m2 für jede angebotene Wohnung bzw. jedes angebotene Einfamilienhaus sowie für die gesamte Immobilie oder Teile davon, die Verkaufsgegenstand sind, zu veröffentlichen. Die bekanntgegebenen Preise müssen mit den im Bauträgervertrag ausgewiesenen Preisen übereinstimmen und die Mehrwertsteuer enthalten. Im Falle einer Preisänderung muss der Bauträger sowohl den neuen Preis auf seiner Website veröffentlichen als auch Informationen über die bisherigen Preise zu erhalten, damit die Käufer die Angebote im zeitlichen Überblick vergleichen können. Mit der Novelle wird auch die Verpflichtung eingeführt, die oben genannten Daten täglich an den Minister für Digitalisierung zu melden. Diese werden auf einer dafür zweckgebundenen öffentlichen Website bekanntgegeben. Mit der Einführung der Verpflichtung zur Preisoffenheit soll die Transparenz des Immobilienmarktes erhöht und die Festsetzung überhöhter Preise eingeschränkt werden. Die Sicherstellung der Kohärenz zwischen den in den Angeboten angegebenen und den in den Bauverträgen enthaltenen Preisen wird dazu beitragen, das Risiko der Manipulation von Immobilienpreisen zu beseitigen und gleichzeitig das Vertrauen der Verbraucher in den Verkäufer zu stärken.

Die Bauträger werden außerdem verpflichtet sein, auf ihren Websites Informationen über die Preise für Nebenräume (z. B. Keller, Dachböden, Abstellräume, Garagen) und sonstige Geldbeträge zu veröffentlichen, die der Käufer bei Erfüllung des Eigentumsübertragungsvertrags an den Bauträger zu leisten hat. Darüber hinaus werden sie auch einen Teil des allgemeinen Informationsprospekts über das jeweilige Bauvorhaben zur Verfügung stellen müssen.

Ein Verstoß gegen diese Verpflichtungen wird als eine Praxis angesehen werden, die die kollektiven Interessen der Verbraucher im Sinne von Art. 24 Abs. 2 des Gesetzes vom 16. Februar 2007 über den Wettbewerbs- und Verbraucherschutz verletzt. Wichtig ist, dass mit der Novelle der Grundsatz eingeführt wird, dass bei Abweichungen zwischen dem auf der Website veröffentlichten Preis und dem bei Vertragsabschluss angebotenen Preis der Käufer berechtigt sein wird, den Vertragsabschluss zu dem für ihn günstigsten Preis zu verlangen.

Es sind Stimmen zu hören, dass sich die neuen Vorschriften teilweise mit den bereits geltenden Regelungen aus dem Gesetz über den Wettbewerbs- und Verbraucherschutz decken. Gemäß Art. 24 des Gesetzes stellt die Verletzung der Pflicht zur Erteilung zuverlässiger, wahrheitsgemäßer und vollständiger Informationen an Verbraucher eine Praxis dar, die gegen die kollektiven Interessen der Verbraucher verstößt und die Wettbewerbs- und Verbraucherschutzbehörde (UOKiK) berechtigt, ein Verfahren einzuleiten und gegebenenfalls Sanktionen zu verhängen. Bisher war es ausreichend und rechtmäßig, Informationen über Immobilienpreise beispielsweise ausschließlich in den Geschäftsräumen des Bauträgers oder in individuellem Briefwechsel zu erteilen, wodurch die Verbraucher keinen allgemeinen Zugang zu Informationen über die Preise auf dem Immobilienmarkt und keine Möglichkeit zum Vergleich von Preisen hatten.

Die neue Verordnung soll Bauträger zu mehr Transparenz bei ihren Angeboten verpflichten und die Informationspflichten bezüglich der Preise von auf dem Primärmarkt verkauften Immobilien präzisieren Sobald die neuen Regelungen in Kraft getreten sind, wird die „individuelle“ Mitteilung von Preisinformationen nicht mehr ausreichen, um den Informationspflichten nachkommen zu können. Auch das Fehlen von Preisangaben auf öffentlich zugänglichen Websites wird als eine Praxis angesehen, die die kollektiven Interessen der Verbraucher verletzt.

Die Änderung des Bauträgergesetzes wird voraussichtlich einen Monat nach ihrer Unterzeichnung durch den polnischen Staatspräsidenten in Kraft treten. Für Bauträger, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes mit dem Verkauf beginnen, ist eine zweimonatige vacatio legis vorgesehen. Diese Regelung bringt eine Reihe neuer und zusätzlicher administrativer und organisatorischer Verpflichtungen mit sich, für deren Umsetzung ein sehr kurzer Zeitraum vorgesehen ist. Gleichzeitig können ungenaue Richtlinien in Sachen Form und Umfang der veröffentlichten Daten zu Unklarheiten und möglichen Streitigkeiten mit den Käufern führen.