Dużo rozważań poświęconych możliwości zastosowania NFT dotyczy rynku nieruchomości. Pod uwagę bierze się projekty przenoszenia własności gruntów czy budynków przy wykorzystaniu niewymienialnych tokenów reprezentujących całe nieruchomości lub ich nawet bardzo niewielkie części. Ma to z jednej strony znacząco ułatwiać samą transakcję, w praktyce dość czasochłonną i skomplikowaną, związaną z koniecznością dochowania wielu formalności oraz wizyty u notariusza, a z drugiej strony – otwierać dostępność rynku dla osób, które niekonieczne mają środki na to, żeby stać się właścicielami całej nieruchomości, a chciałyby uczestniczyć w projektach inwestycyjnych skupiających wielu mniejszych inwestorów. Odpowiednio skonstruowane smart kontrakty wpisane w NFT mogłyby również w sposób automatyczny regulować wiele kwestii związanych z możliwością wykorzystywania nieruchomości, ich utrzymania czy pozyskiwania pożytków lub ponoszenia nakładów.

Pomysłów na to, jak wykorzystać NFT na rynku nieruchomości, jest wiele, o czym w dalszej części artykułu. W pierwszej kolejności należy jednak rozważyć, czy na gruncie polskiego prawa możliwy jest zakup nieruchomości poprzez prosty zakup NFT reprezentującego daną nieruchomość, a jeżeli tak, to na jakich zasadach mogłoby się to wydarzyć.

NFT jest tokenem. Tokenizacja w funkcjonującym obecnie rozumieniu to tworzenie reprezentacji jakiegoś aktywa, np. rzeczy lub prawa, w formie cyfrowego zapisu[1]. Ma to m.in. taką konsekwencję, że przy przenoszeniu własności tokena przenoszona jest jednocześnie własność aktywa, które dany token reprezentuje. Tokeny możemy podzielić na wymienialne i niewymienialne. Wymienialność w ujęciu ekonomicznym bazuje na założeniu, że dane dobro reprezentuje taką wartość jak inne dobro tego samego rodzaju, co pozwala na ich swobodną wymianę[2]. W przypadku tokenów niewymienialnych, jakim jest NFT, mamy do czynienia z unikalnym aktywem, które nie może być w prosty sposób wymienione na inny token tego samego rodzaju[3]. Autentyczność powiązania NFT z danym aktywem – w analizowanym przypadku z nieruchomością – zapisana w ramach blockchain ma w założeniu zapewniać[4], że przenosząc własność danego NFT, przenosimy w rzeczywistości prawo, które dany token uosabia. Z kolei jego dokładny opis zawierany jest w smart kontrakcie wpisanym w NFT.

Można przyjąć dla dalszego wywodu, że w smart kontrakcie miałoby rzeczywiście zostać wpisane prawo własności nieruchomości oznaczonej co do tożsamości w rozumieniu art. 155 § 1 k.c.[5], określonej poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej, powierzchni, numerów ewidencyjnych działek, z wykluczeniem formalnych wątpliwości, jaką nieruchomość reprezentuje konkretny NFT.

Transakcja w ramach blockchain mająca za przedmiot NFT polega na przepisaniu konkretnego aktywa należącego do posiadacza danego portfela na rzecz posiadacza innego portfela. Do transakcji powinno dochodzić w momencie, w którym obydwie strony za pomocą swoich kluczy do portfeli poświadczą, że do transakcji – przeniesienia aktywów – rzeczywiście dochodzi. Klucz, przypisywany do oznaczonej osoby, może być traktowany jako podpis, lecz co najwyżej pozwalający na stwierdzenie, że oświadczenia stron zostały utrwalone w formie dokumentowej (art. 772 k.c.). Brak bowiem podstaw, by stwierdzić, że podpis kluczem portfela spełnia wymagania formy elektronicznej, o której mowa w art. 781 k.c., tj. stanowi podpis kwalifikowany.

Na gruncie przepisów polskiego prawa do przeniesienia własności nieruchomości konieczne jest dochowanie formy szczególnej w postaci aktu notarialnego, zarówno przy umowie o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym, jak i odrębnie dla umowy zobowiązującej oraz rozporządzającej, przenoszącej własność nieruchomości (art. 158 k.c.). Wymóg dochowania formy jest szczególnie istotny, ponieważ wskazuje on na rolę notariusza – osoby zaufania publicznego – w zapewnieniu bezpieczeństwa transakcji dla samych jej stron oraz dla całego obrotu cywilnoprawnego. Z kolei wymogi dla aktu notarialnego określone są w art. 92 prawa o notariacie[6]. Notariusz zobowiązany jest m.in. do szczegółowego uwierzytelnienia stron transakcji, weryfikacji ich obywatelstwa, przedłożenia stosownych pouczeń oraz zapewnienia, że strony dobrze rozumieją treść składanych oświadczeń oraz że są one zgodne z ich wolą (art. 94 § 1 prawa o notariacie).

Oznacza to, że jeżeli smart kontrakt miałby mieć bezpośrednio za przedmiot przekazanie nieruchomości, to taki kontrakt będzie na gruncie polskiego prawa bezwzględnie nieważny, niezależnie od tego, czy zawiera wyłącznie zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, czy też jego celem było wywarcie podwójnego skutku zobowiązująco-rozporządzającego. W takim przypadku nabywca tokena nie będzie mógł domagać się od sprzedawcy wykonania świadczenia w postaci zobowiązania do sprzedaży nieruchomości czy też przeniesienia jej własności, bo brak będzie ku temu ważnej prawnie podstawy. Jedyne, co mu pozostanie, to roszczenie o zwrot środków przelanych na konto zbywcy z tytułu nienależnego świadczenia.

Czy można zatem skonstruować smart kontrakt wpisany w NFT tak, aby stanowił umowę przedwstępną zobowiązującą właściciela nieruchomości do zawarcia umowy jej sprzedaży w przyszłości? Na to pytanie trzeba udzielić odpowiedzi twierdzącej, z zastrzeżeniem skutków wynikających z formy, w jakiej taki kontrakt byłby zawarty. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. jedynie wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie przewidzianej dla umowy przyrzeczonej, można skutecznie domagać się jej zawarcia. Jeśli umowa przedwstępna byłaby zawarta w formie dokumentowej, tak jak to ma obecnie miejsce w obrocie NFT, strony mogłyby od siebie skutecznie dochodzić jedynie naprawienia szkody w ramach ujemnego interesu kontraktowego w przypadku, gdy do umowy by nie doszło. Mając przy tym na względzie, że do ostatecznego przeniesienia własności nieruchomości skutecznie doszłoby dopiero po spotkaniu stron przed notariuszem, takie podejście do wykorzystania NFT w obrocie nieruchomościami może wypaczać jego sens polegający na uproszczeniu i zabezpieczeniu obrotu.

Nie oznacza to jednak, że NFT nie może być skutecznie wykorzystywane na rynku nieruchomości w inny sposób, odzwierciedlający ekonomiczny sens dla potencjalnych inwestorów, choć bardziej ryzykowny w porównaniu z tradycyjnym nabyciem. Jedną z najczęściej spotykanych w praktyce metod jest tokenizacja udziałów w spółkach handlowych, których jedyną własnością jest lub będzie nieruchomość, a których sprzedaż nie wymaga przez ustawodawstwo kraju, w którym spółka jest zarejestrowana, zachowania formy szczególnej. W taki sposób została przeprowadzona jedna z pierwszych i najgłośniejszych tego typu transakcji na rynku, w ramach której w maju 2021 r. doszło, jak ogłoszono, do sprzedaży nieruchomości w Kijowie reprezentowanej przez zapisane w blockchainie NFT[7]. Na podobnej zasadzie funkcjonuje start-up Lofty[8], który pozwala zainwestować min. 50 dolarów w zakup tokena odpowiadającego udziałowi w firmie mającej zakupić daną nieruchomość po zakończeniu zbierania finansowania. Trzeba jednak ponownie zastrzec, że w rzeczywistości w opisanych przypadkach przedmiotem transakcji nie są same nieruchomości, tylko udziały w poszczególnych LLC zarejestrowanych w stanie Delaware w USA.

Należy również dodać, że na podstawie odpowiedniej konstrukcji zapisanych w NFT smart kontraktów możliwe jest zawieranie umów najmu lub dzierżawy, z prawem do dalszego udostępniania, w odniesieniu do całych lub nawet bardzo niewielkich części nieruchomości, przy jednoczesnym udziale setek inwestorów. Tworzone mogą być też zamknięte rynki lub społeczności, do których wstęp możliwy będzie tylko dla osób legitymujących się określonymi tokenami, a w ramach których prezentowane mogą być oferty nieruchomości nieprzedstawiane szerszym grupom odbiorców[9]. Zupełnie odrębnym zagadnieniem – także prawnym – są oferty nabywania nieruchomości wirtualnych, funkcjonujących wyłącznie w metaversum, niemających reprezentacji materialnej[10].

Entuzjazm towarzyszący NFT na całym świecie jest nie do pominięcia i widać jego pewne odbicie również na rynku nieruchomości. Funkcjonujące obecnie ramy prawne, które mają swoje mocne uzasadnienie w potrzebie ochrony obrotu, nakazują podchodzić do możliwości zastosowania tej technologii na rynku nieruchomości z pewną rezerwą. Nie oznacza to jednak, że dalszy rozwój w obszarze tokenizacji nieruchomości nie powinien być kontynuowany. Przy założeniu wzmocnienia elementu pewności co do stron uczestniczących w transakcji, zasad jej wykonywania oraz – przede wszystkim – przedmiotu samej umowy (który powinien być wprost i technicznie powiązany z rejestrem skupiającym nieruchomości na podstawie zapisów ksiąg wieczystych) mogłyby zaistnieć podstawy (raczej w perspektywie dalszych kilkunastu lat) do rozważenia stworzenia ram prawnych do otwarcia rynku na tę technologię.

[1] T. Zalewski, Tokenizacja – nowe życie starej koncepcji, LinkedIn, 21.04.2022, https://www.linkedin.com/pulse/tokenisation-old-concept-given-new-life-tokenizacja-tomasz-zalewski/ (dostęp: 29.08.2022).

[2] A.-D. Popescu, Non-Fungible Tokens (NFT) – Innovation beyond the craze, Proceedings of Engineering & Technology Journal 2021, IBEM 2021, https://www.academia.edu/50920483/Non_Fungible_Tokens_NFT_Innovation_beyond_the_craze?auto=citations&from=cover_page (dostęp: 29.08.2022).

[3] Ibidem.

[4] Weryfikacja autentyczności NFT jest wbrew pozorom dość złożonym procesem. Pierwsze nabycie tokena – od osoby, która go wygenerowała („zmintowała”) – bazuje raczej na zaufaniu do danego posiadacza NFT na podstawie jego portfela i posiadanych aktywów, a przy tym rozpoznawalności, a kolejne – dodatkowo na historii transakcji danego NFT. Wynika to z faktu, że nie ma technicznych przeszkód, aby każda osoba utworzyła swój NFT przy wykorzystaniu dowolnego aktywa, także do niej nienależącego.

[5] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360).

[6] Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1799).

[7] Zob. https://www.coindesk.com/business/2021/05/25/techcrunch-founders-apartment-to-be-sold-as-nft/ (dostęp: 29.08.2022).

[8] Zob. https://www.lofty.ai/ (dostęp: 29.08.2022).

[9] Przykładem takiego projektu jest Real Estate Investment Club: https://realestateinvestmentclub.io/?utm_source=Bitcoinist&utm_medium=PR&utm_campaign=REIC (dostęp: 29.08.2022).

[10] Przykładem takiego projektu jest Decentraland: https://decentraland.org/ (dostęp: 29.08.2022).