Z końcem 2023 r. w mediach pojawiła się informacja, która rozgrzała portale społecznościowe, dotycząca „Epickiego Flipa” – nowego projektu Rafała Zaorskiego, znanego spekulanta finansowego.

„Epicki Flip” polega na ofercie sprzedaży 20.000 udziałów w apartamencie na ul. Złotej 44 w Warszawie. Jak wynika z księgi wieczystej nr WA4M/00482360/8 prowadzonej dla lokalu nr 504 (nr księgi wieczystej jest dostępny w materiałach opublikowanych w Internecie) należącego do Rafała Zaorskiego, znajduje się on na 52. kondygnacji budynku, czyli na 50. piętrze wieżowca, zaś jego powierzchnia to 485,30 m2 (lokal ma powierzchnię 480,3 m2, a komórka lokatorska 5 m2). Apartament został nabyty 7 czerwca 2022 r. na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Z przekazu medialnego wynika, że wówczas jego cena transakcyjna wyniosła 23.000.000 zł. Lokal jest obciążony hipoteką umowną na kwotę 20.000.000 zł i zabezpiecza pożyczkę z 30 marca 2023 r, odsetki umowne i odsetki za opóźnienie oraz wszelkie koszty dochodzenia roszczeń pożyczkodawcy wynikające z tej umowy. Jako wierzyciel hipoteczny ujawniona jest spółka Saliq Limited z siedzibą na Malcie.

Zgodnie z informacjami przekazanymi przez pomysłodawcę, udział w mieszkaniu można nabyć za: 777 jednostek kryptowaluty $bigSB, 5.000 zł lub poprzez otrzymanie 504 NFT AIRdrop. Każdy z kupujących ma uzyskać pełną swobodę w zarządzaniu własnością. Początkowo dostęp do apartamentu miał przysługiwać przez 24 godziny na dobę (ta informacja zniknęła już ze strony internetowej przedsięwzięcia), lecz aktualnie można znaleźć informację, że każdy ze współwłaścicieli będzie miał prawo wstępu do lokalu i przebywania w nim bez limitu. 

Główny zainteresowany sam nazywa tę inicjatywę „eksperymentem społecznym” i nie sposób z tym polemizować. Na moment sporządzania tego artykułu na stronie „Epickiego Flipa” znajduje się licznik, który wskazuje, że zapisów jest już 7.667 i dotyczą one 56.942 udziałów (istnieje możliwość nabycia więcej niż 1 udziału, więc w istocie nabywców może być znacznie mniej niż wybrzmiewające z innych przekazów 20.000 osób). Wynika z tego, że właściwie kilkanaście dni po ogłoszeniu przez Rafała Zaorskiego omawianej inicjatywy zainteresowanie udziałami w lokalu mieszkalnym nr 504 przy ul. Złotej 44 przekracza zapowiadane 20.000 udziałów. Zgodnie z założeniami sprzedaż miała ruszyć po osiągnięciu 10.000 udziałów, a więc spełnił się już warunek deklarowany przez potencjalnego zbywcę udziałów w nieruchomości.

Na stronie internetowej „Epickiego Flipa” Rafał Zaorski podaje, że w ramach eksperymentu uiści czynsz, wynoszący 20.000 zł miesięcznie, i media na trzy lata do przodu. Dodaje też obsługę kancelarii prawnej, która przez rok bezpłatnie pośredniczyć będzie w ewentualnych sprawach ze wspólnotą mieszkaniową, a nadto wynajmie firmę ochroniarską i opłaci ją na rok do przodu. Ważną deklaracją jest też to, że nieruchomość ma być wolna od obciążeń w dniu zawarcia aktów notarialnych, a więc że na moment sprzedaży udziałów w nieruchomości hipoteka umowna będzie już wykreślona.

Śledząc w ostatnich dniach stronę internetową dotyczącą omawianego projektu, można było zauważyć wprowadzenie nowych propozycji. Mianowicie, Rafał Zaorski przewidział możliwość nabycia udziałów w trybie tzw. „szybkiej ścieżki”, która ma obejmować 5.000 udziałów w lokalu nr 504 i jest adresowana wyłącznie do osób fizycznych. W trybie tym można nabyć 1, 5 lub 10 udziałów. Na stronie internetowej opublikowano także zasady akcji „szybka ścieżka” oraz wzory umów rezerwacyjnych na udziały. W ramach ww. akcji przewidziano dwa warianty zawarcia umowy rezerwacyjnej. Pierwszy z wariantów, tzw. wariant przedpłata, ma gwarantować pierwszeństwo nabycia wybranej liczby udziałów. Warunkiem jednak uzyskania tego pierwszeństwa jest uiszczenia całości ceny za nabywane udziały w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy rezerwacyjnej. Drugi z wariantów, tzw. wariant potwierdzenie tożsamości i rezerwacja, nie gwarantuje pierwszeństwa nabycia udziałów, lecz wyłącznie stanowi potwierdzenie chęci rezerwacji udziałów. Osoby, które wybiorą drugi wariant, będą mogły nabyć udziały po wyczerpaniu puli osób, posiadających wariant przedpłata. W przypadku wariantu potwierdzenie tożsamości konieczne jest uiszczenie kwoty 1 zł w terminie 14 dni od podpisania umowy rezerwacyjnej. W obu wariantach płatności mają być realizowane bezpośrednio na rachunek bankowy Rafała Zaorskiego. Zawarcie umów sprzedaży ma natomiast nastąpić w terminie do 31 marca 2024 r. Co prawda, w zasadach „szybkiej akcji” znalazł się zapis, że zapłacona kwota zostanie przez Rafała Zaorskiego zwrócona, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży udziałów w terminie wskazanym wyżej. Tym niemniej, zapis ten nie został powtórzony we wzorach umów rezerwacyjnych. Nadto, w umowach tych nie znalazły się żadne zapisy, które gwarantowałyby potencjalnym nabywcom zwrot wpłaconych należności.

Z racji tego, że umowa rezerwacyjna ma zostać zawarta poprzez przesłanie skanu podpisanej umowy lub dokumentu podpisanego podpisem elektronicznym/ePUAP to potencjalni nabywcy (przede wszystkim ci, którzy zdecydowaliby się na zawarcie umowy w wariancie przedpłata) nie będą mieć uprawnień do ujawnienia swoich roszczeń z tej umowy o zawarcie umowy sprzedaży w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu nr 504. Do tego niezbędne bowiem byłoby co do zasady zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Omawiana procedura nabywania udziałów, a właściwie ich rezerwowania, jest więc ryzykowna z perspektywy potencjalnych nabywców. Nie sposób przy tym nie odnieść wrażenia, że Rafałowi Zaorskiemu zależy na jak najszybszym otrzymaniu środków stanowiących cenę za zapowiadane udziały w apartamencie.

Czy pod kątem prawnym „Epicki Flip” rzeczywiście jest taki „epicki”, jak wynika to z przekazu na stronie internetowej tego przedsięwzięcia?

Możliwość sprzedaży 20.000 udziałów w lokalu nr 504 przy ul. Złotej 44

Prawo nie zawiera limitu odnośnie do liczby udziałów w nieruchomości, a więc również co do liczby współwłaściciel. Co do zasady nie ma więc przeszkód prawnych, aby lokal mieszkalny obejmował 20.000 udziałów.

Nie istnieją też przeszkody prawne do tego, aby takimi udziałami w nieruchomości rozporządzać. Prawo własności daje bowiem takie uprawnienia. Sprzedaż nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego, co oznacza, że wszystkie osoby będące stronami transakcji, a więc Rafał Zaorski i potencjalni nabywcy (lub pełnomocnicy ustanowieni przez Strony do tych transakcji), muszą stawić się u notariusza. Jest to bez wątpienia duże wyzwanie logistyczne dla: Rafała Zaorskiego (lub jego pełnomocnika), który będzie stroną każdego takiego aktu notarialnego, notariusza, a także sądu wieczystoksięgowego, który będzie następnie dokonywał wpisów nowych właścicieli. Tym niemniej, mimo czasochłonności i kosztowności tego przedsięwzięcia (konieczne będzie bowiem poniesienie m.in. kosztów notarialnych, kosztów wpisów do księgi wieczystej) jest to wykonalne.

Czy to oznacza, że pozostali właściciele lokali (których jest ok. 290) w prestiżowej lokalizacji przy ul. Złotej 44 nie mają żadnych praw w związku z planowanym zbyciem lokalu nr 504 na rzecz nawet 20.000 nowych współwłaścicieli? Czy prawo własności i możliwości rozporządzania nim jest absolutne? Rafał Zaorski w swoich wpisach w mediach społecznościowych informował, że docierają do niego już pierwsze negatywne reakcje sąsiadów z adresu Złota 44. Jednak reakcja sąsiadów pociągająca za sobą wymierne efekty prawne na tym etapie może okazać się nieskuteczna.

W sprawie zabrała już głos sama Wspólnota Mieszkaniowa Złotej 44, która wydała oświadczenie, że poddała pod głosowanie uchwałę o wyrażeniu zgody na wystąpienie z powództwem przeciwko Rafałowi Zaorskiemu o przymusową licytację lokalu nr 504. Co prawda, przymusowa licytacja lokalu jest możliwa na gruncie obowiązującego prawa, tym niemniej aby do niej doszło konieczne jest spełnienie przesłanek ustawowych. Przesłanki te to:

(1) długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat od lokalu lub

(2) wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo

(3) czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym na skautek swojego niewłaściwego zachowania.

Wystąpienie z powództwem o egzekucyjną sprzedaż lokalu jest jednak ostatecznością, gdy zawiodą inne, pozasądowe metody radzenia sobie z uciążliwym właścicielem nieruchomości. Można domniemywać, że Wspólnota Mieszkaniowa Złotej 44 upatruje podstaw swojego ewentualnego roszczenia w dwóch ostatnich przesłankach przywołanych powyżej. Tym niemniej, kłopotliwe wydaje się wykazanie na aktualnym etapie zaawansowania projektu Rafała Zaorskiego, aby swym zachowaniem rażąco uprzykrzał życie innym mieszkańcom budynku czy uniemożliwiał im normalne korzystanie z nieruchomości wspólnych. Nie wiadomo bowiem czy w ogóle do takiej sytuacji dojdzie, bo system korzystania z apartamentu nr 504 przez współwłaścicieli 20.000 udziałów nie jest na ten moment znany. Zablokowanie więc prawa Rafała Zaorskiego do zbycia udziałów w nieruchomości, której jest właścicielem, przez jego licytacyjną sprzedaż (nota bene w momencie, gdy sam chce tę nieruchomość zbyć) jest więc mało prawdopodobne. Na gruncie prawa cywilnego sam zamiar dokonania czynności prawem dopuszczalnej nie jest bowiem sankcjonowany. Takie roszczenie byłoby możliwe dopiero po zrealizowaniu zamiaru sprzedaży 20.000 udziałów w lokalu nr 504 przez Rafała Zaorskiego i spełnieniu się przesłanek wskazanych wyżej. Pozwanymi w takim wypadku byliby jednak co do zasady nowi współwłaściciele apartamentu, a nie sam Rafał Zaorski.

W mojej ocenie właścicielom lokali przy ul. Złotej 44 nie przysługuje na aktualnym etapie roszczenie, którego mogliby skutecznie dochodzić przed sądem, tj. nie mogą na drodze postępowania sądowego powstrzymać skutecznie realizacji pomysłu przez Rafała Zaorskiego. Ma on bowiem prawo zbywać udziały w nieruchomości, której jest właścicielem, a to czy tych udziałów będzie kilka czy kilkadziesiąt tysięcy, tak jak w tym wypadku, nie ma znaczenia w kontekście legalności takiego działania. W tym wypadku prawo jest więc po stronie Rafała Zaorskiego i nie może zostać ograniczone.

Co prawda, omawiany eksperyment społeczny a właściwie zawierane umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości mogą być kwestionowane jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Jednakże i ta argumentacja może zaktualizować się dopiero po tym, jak dojdzie do zbycia udziałów w nieruchomości. Takie powództwo będzie więc możliwe do wytoczenia dopiero po zapowiadanym zbyciu przez Rafała Zaorskiego 20.000 udziałów w lokalu nr 504 lub co najmniej części tych udziałów. Przesłanka sprzeczności z zasadami współżycia społecznego jest bardzo trudna do wykazania, a z racji jej ocennego charakteru sądy niechętnie po nią sięgają. Tym niemniej, dla jej wykazania pomocna może okazać się w tym przypadku postawa samego zbywcy udziałów, czyli Rafała Zaorskiego, który wprost nazywa to przedsięwzięcie eksperymentem społecznym i weryfikuje, gdzie przebiegają granice prawa własności. Nie można więc wykluczyć, że sąd uznałby dokonane zbycia udziałów w lokalu nr 504 za przejaw nadużycia prawa podmiotowego i wykonywanie prawa własności w sposób sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, naruszającym prawa pozostałych właścicieli. Można wyobrazić sobie przy tym sytuację, że już po dokonaniu zbycia części udziałów w lokalu nr 504 właściciele pozostałych lokali przy Złotej 44 mogliby wystąpić z wnioskiem o zabezpieczenie zmierzającym do zablokowania kontynuacji odsprzedaży udziałów w nieruchomości przez Rafała Zaorskiego poprzez zakazanie mu dalszej sprzedaży udziałów w lokalu nr 504.

Wreszcie, w sytuacji gdyby doszło do zbycia udziałów w lokalu nr 504, sąsiedzi mogą próbować kwestionować działania Rafała Zaorskiego, występując z roszczeniami o naruszenie posiadania i wykazując negatywne skutki (tzw. immisje), jakie ponoszą w związku z rozdrobnieniem prawa własności lokalu nr 504.

Korzystanie z lokalu nr 504 przez nowych współwłaścicieli oraz z części wspólnych nieruchomości

Sprzedaż 20.000 udziałów w lokalu nr 504 stawia pytania o logistykę i praktyczne aspekty zarządzania dostępem do nieruchomości. W jaki sposób, a właściwie w jakim zakresie, współwłaściciele będą mogli korzystać z apartamentu? Czy wprowadzone zostaną jakieś systemy rezerwacji lub rotacji? „Epicki Flip” wygeneruje bez wątpienia problem władania rzeczą wspólną, wykonywania zarządu oraz jej posiadania.

Już sam Rafał Zaorski komunikował, że niemożliwe będzie przebywanie jednocześnie wszystkich współwłaścicieli w lokalu nr 504 przy Złotej 44– przede wszystkim ze względów bezpieczeństwa. Z danych technicznych wynika, że mieszkanie ma 2 ciągi ewakuacyjne, mogące pomieścić 150 osób. Wobec tego jednocześnie może przebywać w nim maksymalnie 300 osób. 

Pomysłodawca analizowanego eksperymentu społecznego wyszedł zatem z inicjatywą, standardowo stosowaną w przypadku konieczności zarządzania rzeczą wspólną przez kilku współwłaścicieli, tj. zaproponował zawarcie umowy quoad usum. Jest to umowa o podział do korzystania, w której co do zasady określa się sposób zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku zawarcia takiej umowy każdy współwłaściciel ma nadal zagwarantowane prawo do korzystania ze swojej własności, przy czym ma obowiązek robić to w ramach wynikających z umowy quoad usum. Taka umowa ma zostać zawarta wraz z umową sprzedaży udziałów. Pierwszy draft umowy quoad usum Rafał Zaorski zaproponował na portalu społecznościowym X, zachęcając do jej wspólnego, publicznego opracowania. Następnie wzór takiej umowy pojawił się na stronie internetowej „Epickiego Flipa”. Ze wzoru tego wynika, że zarząd nad apartamentem nr 504 będzie sprawował powołany do tego zarząd. Członkami tego zarządu (po tym jak przestanie go sprawować Rafał Zaorski, który ma być pierwszym zarządem) będzie maksymalnie 20 osób, z czego 11 osób do zarządu będzie wyłanianych z grona współwłaścicieli, których udziały wynoszą nie mniej niż 10. Oznacza to zatem, że o faktycznym przeznaczeniu lokalu nr 504 decydować będzie wąskie grono większościowych współwłaścicieli. Co ważne, od zgody tego zarządu uzależnionych jest szereg czynności związanych z korzystaniem z lokalu nr 504, np. przebywanie w nim przez współwłaścicieli w porze nocnej, wynajęcie lub użyczenie apartamentu w części lub w całości, czy wnoszenie i spożywanie tam alkoholu. Na ten moment zaproponowane zapisy umowy quoad usum są ogólne i dotyczą standardów, jakie muszą być zachowane przy korzystaniu z apartamentu. We wzorze umowy każdemu współwłaścicielowi (w tym również współwłaścicielom mającym nawet 1 udział) zagwarantowane zostało pełne prawo współkorzystania i współposiadania apartamentu oraz prawo wstępu do lokalu nr 504 i przebywania w nim bez limitu. Jedyne poczynione w tym zakresie zastrzeżenie dotyczy wspomnianych wyżej reguł, tzn. ilość osób przebywających na piętrze musi być zgodna z przepisami prawa oraz wewnętrznymi regulaminami Wspólnoty Mieszkaniowej Złota 44 w Warszawie. Umowa quoad usum nie rozwiewa zatem wątpliwości, jak faktycznie będzie regulowany dostęp do lokalu nr 504. Przestrzeganie jej wykonania ma jednak być zapewnione nie tylko przez zapisy umowne, ale też jak się zdaje ochronę lokalu nr 504 (której koszty utrzymania Rafał Zaorski zobowiązał się pokryć przez czas pełnienia przez niego funkcji zarządu) oraz monitoring, który ma zostać zainstalowany w apartamencie. Wyegzekwowanie realizacji umowy quoad usum przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości może jednak okazać się w tym wypadku nie lada wyzwaniem.

Jeśli chodzi o opłaty związane z lokalem nr 504, to Rafał Zaorski przekazał, że miesięczny czynsz wraz z opłatami za media wynosi ok. 20.000 zł. Kto zatem będzie zobowiązany do uiszczenia tych opłat w sytuacji zbycia 20.000 udziałów w nieruchomości? Jeśli chodzi o wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej to obciążają one właścicieli lokali w stosunku do ich udziałów. Podobnie rzecz się ma w przypadku opłat za media. Wysokość tych opłat będzie więc uzależniona od tego, ile w istocie dany podmiot nabędzie udziałów w apartamencie Rafała Zaorskiego. Niewątpliwie, przy takiej liczbie współwłaścicieli, jaka miałaby zgodnie z planem pomysłodawcy nabyć lokal nr 504, konieczne będzie oddelegowanie osoby (zapewne w ramach zarządu), która będzie odpowiedzialna za regulowanie rachunków i egzekwowania ich od współwłaścicieli – co również może okazać się kolejnym wyzwaniem w tym projekcie.

Co prawda, Rafał Zaorski zobowiązał się uiścić czynsz na 3 lata, jednak deklaracja ta dotyczy czynszu, którego wysokość jest mu w tym momencie znana. Należy jednak mieć na względzie, że opłaty czynszowe związane z korzystaniem przez współwłaścicieli z nieruchomości wspólnej mogą w tej sprawie ulec znacznemu podwyższeniu. Lokal nr 504, którego współwłaścicielami może stać się może znaczne grono osób, będzie bez wątpienia generować większe koszty niż aktualnie czy większe niedogodności dla pozostałych mieszkańców Złotej 44. Przepisy przewidują możliwość powzięcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały zwiększającej obciążenie danego lokalu, jeżeli uzasadnia to sposób jego użytkowania. Jeśli zatem taki lokal, w tym wypadku lokal nr 504, powoduje zwiększone koszty utrzymania całej nieruchomości wspólnej (np. większe wydatki związane ze sprzątaniem), to wspólnota ma prawo podwyższyć stawki opłaty eksploatacyjnej dla takiego lokalu. Taka uchwała może być więc też formą reakcji wspólnoty mieszkaniowej Złota 44 na eksperyment Rafała Zaorskiego. Jeśli natomiast chodzi o podatek od nieruchomości to do jego zapłaty zobowiązani będą wszyscy współwłaścicieli solidarnie.

Podobnie jak w przypadku „standardowej” współwłasności lokalu mieszkalnego i w tej sytuacji współwłaściciele będą mieć prawo głosu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Przy założeniu jednak, że na jeden lokal przypada jeden głos to nowi współwłaściciele będą zobowiązani do powołania pełnomocnika, który będzie reprezentował ich podczas głosowań wspólnoty mieszkaniowej. Pełnomocnika takiego ustanawia się większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Z perspektywy nowych współwłaścicieli także części wspólne nieruchomości przy Złotej 44 wydawać się mogą bardzo atrakcyjne i dodatkowo zachęcać ich do nabycia udziałów w apartamencie nr 504. Złota 44 posiada m.in. dostęp do 25-metrowego basenu, całorocznego jacuzzi na tarasie na 8. piętrze. Mimo, że co do zasady każdy współwłaściciel lokalu może korzystać z części wspólnych budynku, w którym ten lokal się znajduje, to regułą jest, że korzystanie z części wspólnych nieruchomości jak np. basen, sauna, strefy wellness i fitness objęte są umowami quoad usum lub regulaminami wspólnot mieszkaniowych. Ze strony internetowej „Epickiego Flipa” wynika, że Złota 44 posiada regulamin wspólnoty mieszkaniowej. Istnieje więc wysokie prawdopodobieństwo, że w regulaminie tym określono możliwość oraz zasady korzystania z części wspólnych i że współwłaściciele lokalu nr 504 mogą w praktyce mieć trudność z dostępem do atrakcji, jakie znajdują się na Złotej 44. Co więcej, nie jest wykluczone, że wspólnota mieszkaniowa Złotej 44 na skutek doniesień o „Epickim Flipie” będzie próbowała zmienić regulamin korzystania z części wspólnych nieruchomości tak, aby dostosować go do nowych wyzwań związanych z możliwością pojawienia się szerokiego grona współwłaścicieli apartamentu nr 504.

„Epicki Flip” Rafała Zaorskiego otwiera zatem nowe horyzonty w myśleniu o nieruchomościach luksusowych. W zamyśle pomysłodawcy lokal nr 504 ma służyć nie tylko jako przestrzeń mieszkalna, lecz przede wszystkim jako miejsce tworzenia społeczności i doświadczeń. Cel komercyjny jest więc w tym przypadku nadrzędny nad celem mieszkaniowym. Jest to też bez wątpienia innowacyjna strategia marketingowa, która przykuwa dużą uwagę mediów, ale też potencjalnych zainteresowanych. Działanie to może nawet zainspirować innych inwestorów czy deweloperów do poszukiwania nowych, kreatywnych sposobów promowania swoich nieruchomości. Finalnie może okazać się więc, że „Epicki Flip” będzie przede wszystkim testem dla strategii marketingowych, a nie tylko dla prawa własności.