Użytkowanie wieczyste to prawo użytkowania nieruchomości gruntowej, której właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Nieruchomości te były oddawane przez właściciela w użytkowanie wieczyste zazwyczaj na okres 99 lat z obowiązkiem uiszczania corocznej opłaty. Wysokość rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania jest zdefiniowana ustawowo i wynosi od 0,3 – 3% ceny nieruchomości, przy uwzględnieniu celu użytkowania wieczystego, na jaki nieruchomość została oddana.

Z dniem 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest ona kolejnym krokiem w kierunku likwidacji instytucji użytkowania wieczystego w Polsce, które zostało wprowadzone jeszcze w czasach komunizmu. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie nastąpiło jednak z mocy prawa. Nowelizacja umożliwia użytkownikom wieczystym wystąpienie z roszczeniem do Skarbu Państwa (lub jednostki samorządu terytorialnego) o sprzedaż nieruchomości na swoją rzecz, przy czym właściciele nieruchomości nie mogą się temu sprzeciwić. Wówczas odpadnie konieczność uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, którą dotychczas trzeba było ponosić. Co do zasady, nowelizacją zostali objęci przedsiębiorcy, użytkownicy komercyjnych gruntów, czyli m.in. właściciele biurowców, galerii handlowych, usług.

Uprawnienie do wykupu dotyczy wyłącznie nieruchomości zabudowanych. Nie ma natomiast żadnych ograniczeń co do celu, w jakim wykorzystywana jest nieruchomość. W istocie więc, dzięki nowelizacji, niezależnie od ustalonego celu użytkowania wieczystego, nieruchomość może zostać nabyta przez dotychczasowego użytkownika wieczystego. Co ważne, jeśli użytkownik wieczysty gruntu niezabudowanego zdąży go zabudować przed upływem roku od wejścia nowelizacji, czyli przed 31 sierpnia 2024 r., również będzie mógł wystąpić do Skarbu Państwa z żądaniem sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości zabudowane po tym czasie nie będą mogły skorzystać z tego uprawnienia.

Niestety ustawodawca wprowadził jeszcze więcej ograniczeń dotyczących uprawnienia do żądania sprzedaży użytkowanej nieruchomości. Między innymi nie przysługuje ono w przypadku, gdy toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste. Kolejnym warunkiem jest wykonanie celu użytkowania wieczystego, określonego w umowie o użytkowanie wieczyste, oraz wywiązywanie się z zobowiązań wynikających z umów, będących podstawą oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Nowelizacja nadaje użytkownikom wieczystym uprawnienie do wykupu nieruchomości, ale nie obliguje ich do tego. W praktyce oznacza to, że użytkownik wieczysty może sam zdecydować, czy i kiedy wystąpi do właściciela z takim roszczeniem. Pozwala to użytkownikom uwzględnić różne czynniki wpływające na atrakcyjność tego rozwiązania, tj. między innymi na cenę i czas transakcji.

Cena wykupu przy jednorazowej wpłacie będzie stanowić 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, zaś cena za grunt docelowo będzie znacznie mniejsza niż wartość rynkowa gruntu.