Zasady planowania i zagospodarowania przestrzennego w Polsce zostały poddane w ostatnim czasie dużym zmianom. Znowelizowana ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.) wprowadziła nowe instytucje prawne, jak chociażby plany ogólne czy zintegrowane plany inwestycyjne, a także nowe rozwiązania w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy. Znaczna część tych zmian weszła w życie 24 września 2023 r., a kolejne – 1 stycznia 2025 r. i 1 stycznia 2026 r.

Niewątpliwie, istotne znaczenie dla inwestorów mają zmiany, które zostały wprowadzone właśnie w zakresie decyzji o warunkach zabudowy. Są one obligatoryjnie uzyskiwane m.in. w przypadku, gdy planowana inwestycja ma być realizowana na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Przede wszystkim nowe decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planami ogólnymi, mającymi moc aktów prawa miejscowego. Do tej pory warunki zabudowy nie musiały być zgodne ze studium obowiązującym na danym terenie. Jednak studia zostaną wygaszone z mocy prawa z dniem 31 grudnia 2025 r. i do tej daty będą musiały być uchwalone plany ogólne (przy czym nie ma przeszkód, aby gminy uchwaliły takie plany wcześniej i od tego też momentu trzeba będzie sprawdzać zgodność wniosku o warunki zabudowy z takim planem).

Swoistym novum jest też to, że gminy w planach ogólnych będą mogły wyznaczyć tzw. obszary uzupełnienia zabudowy. W zakresie tych obszarów plany ogólne mają stanowić podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy. Wyłącznie więc na tych obszarach możliwe będzie uzyskanie warunków zabudowy. Przesłanka położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy została zresztą dodana do przepisu, który określa, co należy spełnić, aby decyzja o warunkach zabudowy została wydana. Pojawia się pytanie, co w sytuacji, gdy gmina nie określi takiego obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym – określenie to ma bowiem charakter fakultatywny. W kuluarach pojawiają się głosy, że jeśli gmina w planie ogólnym nie wyznaczy obszarów uzupełnienia zabudowy, to istnieje ryzyko, iż poza ściśle określonymi wyjątkami (np. w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie) nie będzie w ogóle możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy.Jeżeli więc planowa inwestycja będzie miała być zlokalizowana poza takim obszarem, co do zasady gmina nie będzie mogła wydać decyzji o warunkach zabudowy. Co ważne, gmina nie będzie mogła dowolnie ustalić tego obszaru, lecz będzie musiała zastosować odpowiednie parametry, a podstawą do ustalenia takiego obszaru ma być występowanie na nim odpowiednich rodzajów zabudowy w odpowiedniej liczbie. Te warunki określi rozporządzenie dotyczące sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy. Ma to zapobiegać rozprzestrzenianiu się zabudowy.

Na ten moment nie sposób przesądzać jednoznacznie, jak to będzie wyglądać w praktyce – nie ma bowiem jeszcze żadnych rozstrzygnięć organów, orzecznictwa ani poglądów doktryny w tym przedmiocie. Dopiero wtedy będziemy mogli ocenić, jak organy będą podchodzić do tej kwestii. Jednak już teraz można założyć, że gminy będą w swoich rozstrzygnięciach rygorystyczne. Założeniem wprowadzenia obszarów uzupełnienia zabudowy jest bowiem zapobieganie jej rozprzestrzenianiu.