Zakup nieruchomości jest zawsze dość złożonym procesem, wymagającym często przeprowadzenia odpowiedniego audytu, pozyskania finansowania, rozpoznania obowiązków podatkowych oraz uczestniczenia w długotrwałych negocjacjach. Inaczej proces ten wygląda w przypadku nabywania nieruchomości komercyjnych, a inaczej mieszkalnych. Dodatkowo, jeżeli nieruchomość w Polsce nabywana jest przez cudzoziemców, w pierwszej kolejności zbadania wymaga obowiązek uzyskania odpowiedniego zezwolenia. 

Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest: 

  1. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego; 
  1. osoba prawna mająca siedzibę za granicą; 
  1. nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych; 
  1. osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3. 

W powyższym przypadku, przez spółkę handlową kontrolowaną należy rozumieć spółkę, w której cudzoziemcy dysponują pośrednio lub bezpośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu.   

Co do zasady nabycie nieruchomości w Polsce wymaga uzyskania zezwolenia, wydawanego w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Uzyskuje się je po spełnieniu określonych warunków przy zakupie nieruchomości. Są to na przykład: 

  1. brak zagrożenia dla bezpieczeństwa wewnętrznego oraz dla zdrowia członków społeczeństwa; 
  1. potwierdzenie więzi cudzoziemca z Polską. 

Przepisy wprost wskazują, że potwierdzenie więzi cudzoziemca z Polską może nastąpić w przypadku przedsiębiorcy, w szczególności poprzez wykonywanie działalności gospodarczej lub rolniczej na terenie Polski. Ustawa również nakazuje nabywanie nieruchomości przez przedsiębiorcę w rozmiarach adekwatnych do realnych potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.  

Niezależnie od powyższych wymogów, ustawa przewiduje bardzo istotne wyjątki, wprowadzone w związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej. Jednym z najważniejszych jest możliwość nabycia nieruchomości bez uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii.  

Wprowadzenie takiego wyjątku powoduje, że obowiązek uzyskania zezwolenia jest tak naprawdę zaadresowany do podmiotów spoza obszaru EOG oraz Szwajcarii. W praktyce inwestycyjnej, cudzoziemcy spoza EOG i Szwajcarii, aby uniknąć konieczności uzyskiwania zezwolenia, często decydują się na założenie spółki celowej (tzw. SPV – Special Purpose Vehicle) z siedzibą w Polsce. Taka spółka jest traktowana jako polski przedsiębiorca, zwolniony z obowiązku uzyskiwania zezwolenia – niezależnie od obywatelstwa właścicieli czy proporcji ich udziałów. 

Założenie spółki w Polsce wymaga oczywiście spełnienia określonych formalności, takich jak rejestracja w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS), uzyskanie numeru NIP i REGON, a także prowadzenie odpowiedniej księgowości oraz identyfikacja beneficjentów rzeczywistych. Warto pamiętać, że korzystanie z takiej struktury może wiązać się z dodatkowymi kosztami oraz koniecznością przestrzegania dodatkowo polskich przepisów dotyczących zasad prowadzenia działalności gospodarczej.