Aktualnie, gdy rozwój urbanistyczny nabrał niespotykanego dotąd tempa, inwestorzy z branży deweloperskiej stają przed coraz większymi wyzwaniami. Głównymi ograniczeniami dla planowanych inwestycji deweloperskich stanowią zapisy Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). MPZP, choć w swoim założeniu mają zapewnić racjonalne i zrównoważone zagospodarowanie terenu, to często stają się źródłem frustracji dla inwestorów, gdyż ograniczają lub nawet blokują powstawanie nowych inwestycji. Skomplikowane procedury, często długotrwałe negocjacje z władzami lokalnymi oraz niewystarczająca elastyczność w interpretacji przepisów to tylko niektóre z problemów, z którymi muszą mierzyć się inwestorzy, a w dużych ośrodkach miejskich procedury planistyczne potrafią być procedowane nawet całymi latami.

Czym są zintegrowane plany inwestycyjne?

Nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029) wprowadziła nowe narzędzie planistyczne – Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Narzędzie to umożliwia większą swobodę w zakresie lokalizacji oraz realizacji inwestycji, przy jednoczesnym zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy zwiększonym udziale partycypacji społecznej. Jego głównym celem jest usprawnienie procesu inwestycyjnego oraz skoordynowanie działań w różnych sektorach gospodarki.

Zupełnie nowe możliwości dla inwestorów z branży deweloperskiej

ZPI stanowią swoistą furtkę dla inwestorów, co może przełożyć się na szybszą i bardziej efektywną realizację projektów deweloperskich. Dzięki indywidualnemu podejściu do planowania oraz elastyczności, ZPI dają możliwość dostosowania zapisów planistycznych do konkretnych potrzeb inwestora, co bez wątpienia sprzyja procesowi inwestycyjnemu. ZPI pozwalają również na lepsze wykorzystywanie potencjału terenów, co może mieć wielowymiarowe korzyści społeczno-gospodarcze, w szczególności przyczynić się do zwiększenia liczby lokali komunalnych gminy.

Z punktu widzenia inwestora istotne znaczenie ma zapis art. 37ea ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). Zgodnie z nim wejście w życie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym planem inwestycyjnym.

Należy pamiętać, że ZPI muszą być zgodne z zapisami planu ogólnego dla gminy (albo studium do czasu uchwalenia planu ogólnego). Z punktu widzenia inwestora istotne znaczenie ma fakt, że ZPI (odmiennie niż uchwała o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej tzw. „Lex Developer”) obejmuje swoim zakresem również inwestycje inne niż mieszkaniowe. Z uprawnieniem do składania o uchwalenie ZPI inwestorzy mogą występować od dnia 24 września 2023 r.

Procedura uchwalenia zintegrowanych planów inwestycyjnych

Zgodnie z art. 37ea ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ZPI stanowi szczególną formę planu miejscowego. Uchwala go rada gminy na wniosek inwestora, co poprzedzone jest negocjacjami oraz zawarciem tzw. „umowy urbanistycznej”. Określa ona zasady oraz warunki realizacji inwestycji oraz wzajemne zobowiązania stron.

ZPI obejmuje tzw. inwestycję główną oraz inwestycję uzupełniającą. Przykładem inwestycji głównej może być budowa budynku wielorodzinnego lub galerii handlowej, dla której inwestycją uzupełniającą jest rozbudowa infrastruktury technicznej – jako element niezbędny dla realizacji inwestycji głównej. Inwestor już na etapie złożenia wniosku o uchwalenie ZPI powinien wskazać, jakie korzyści w związku z planowaną inwestycją będzie chciał „przekazać” dla gminy.

Zgodnie z art. 2 ust. 5a u.p.z.p. jako inwestycję uzupełniającą należy rozumieć „inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1990, z 2022 r. poz. 1846 i 2185 oraz z 2023 r. poz. 803, 1615 i 1688), dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej”.

Wniosek o uchwalenie ZPI powinien zawierać część tekstową oraz graficzną, uzasadnienie. Z kolei jego projekt powinien uwzględniać politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. Projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego, zgodnie z treścią art. 16 ust. 1 u.p.z.p., powinien zostać sporządzony co do zasady w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych albo – w przypadku ich braku – map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. 

Zawarcie umowy urbanistycznej poprzedzone jest negocjacjami. Udział w nich bierze osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku gdy rada gminy nie wyznaczy takiej osoby – przewodniczący rady gminy. W toku negocjacji inwestor oraz gmina mogą jasno kształtować swoje oczekiwania względem siebie i w zakresie realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających. Stronami umowy urbanistycznej są Gmina, reprezentowana przez Wójta, Burmistrza lub Prezydenta Miasta oraz inwestor, będący właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja główna. Umowa urbanistyczna zawierana jest w formie aktu notarialnego. Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do umowy (art. 37ed ust. 8 u.p.z.p.).

Ograniczenia związane z uchwaleniem zintegrowanych planów inwestycyjnych

Pomimo licznych zalet, uchwalenie ZPI obarczone jest kilkoma ograniczeniami. Głównym z nich jest konieczność dostosowania ZPI do przyjętych wcześniej dokumentów planistycznych, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (lub planem ogólnym dla gminy), a także pokrycie lub partycypacja inwestora w kosztach uchwalenia ZPI, w tym również w kosztach wynikających z odpowiedzialności odszkodowawczej, będącej następstwem uchwalenia planu miejscowego. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie doprecyzowują kwot, które gmina może żądać od inwestora za przygotowanie ZPI (z kolei zgodnie z art. 37ed. ust. 2 u.p.z.p. inwestor może zostać zobowiązany m.in. do przekazania na rzecz gminy nieruchomości stanowiącej część przedmiotu inwestycji głównej). Istotnym ryzykiem jest brak regulacji, które ustalałyby wartość inwestycji uzupełniającej względem inwestycji głównej, np. ilość powierzchni użytkowej mieszkań w inwestycji głównej, które inwestor miałby przekazać na rzecz gminy.

Należy pamiętać, że władze lokalne niejednokrotnie wprowadzały konieczność realizacji przez inwestorów infrastruktury technicznej np. w oparciu o umowy drogowe, często w nieproporcjonalnej wartości w stosunku do planowanej inwestycji.

Podsumowując, choć ZPI stanowi obiecujące narzędzie w rozwiązywaniu trudności związanych z MPZP w inwestycjach deweloperskich, to należy pamiętać o zachowaniu równowagi między elastycznością a zgodnością z istniejącymi MPZP. W ten sposób możliwe będzie efektywne wykorzystanie nowego instrumentu planistycznego w procesie urbanizacji, przyczyniając się tym samym do zrównoważonego rozwoju miast.