Powrót
Kategorie
Tagi
50% koszty autorskieADRadresipAMLartykuł rolno-spożywczybitcoinbranża spożywczachmura obliczeniowacompliancecovid 19cyberbezpieczeństwodecyzja Prezesa UOKiKdobra osobistedozwolony użyteke-commercee-sporte-usługiesportEUIPOgra hazardowahate speechhazard w internecieidentyfikacja elektronicznainterchangeinternet rzeczyIoTIP dayjednolity rynek cyfrowyJEDZKEknow-howkompetencje prezesa UOKiKkonsumencikoszty sądowekrajowa izba odwoławczakryptowalutykryteria selekcjileki OTClinkowaniemarka parasolowaministerstwo cyfryzacjinapoje alkoholowenaruszenie patentunaruszenie praw autorskichneutralność siecinieuczciwa konkurencjanowe technologienowelizacjaochrona danych osobowychodpowiedzialnośćograniczenie konkurencjioprogramowanieorzecznictwoPADpartnerstwopodatkipomoc de minimispomoc publicznaporozumienia wertykalnePPPprawa wydawcówprawo farmaceutyczneprawo unijneprawo znaków towarowychprepaidprivate enforcementprodukt polskiprodukty podrobioneprodukty sensytywneprodukty z pograniczaprzedsiębiorcyprzedsiębiorcy telekomunikacyjniprzedsiębiorstwa z branży ITprzetarg ograniczonyprzewaga kontraktowarejestracja kartreklamareklama zakładów wzajemnychretencjaroamingRODOrozliczenia gotówkoweRPORTrynek prasowySARS-CoV-2selektywna dystrybucjasharing economysieci szerokopasmowesilne uwierzytelnianie klientówskarga nadzwyczajnaSMSsprzedaż przez internetstart-upsuplementy dietysystemy rabatowetajemnica przedsiębiorstwatelekomunikacjatrwały nośnikTSUEuberUKEumowa wdrożeniowaumowy ITUOKiKURPLusługi płatniczeventure capitalwdrożenieWiFiwyroby medycznezamówienia publicznezbiorowe interesy konsumentówzmiany w prawiezmowy cenoweznak unijnyzwalczanie karteli

Jak uzyskać zezwolenie na umieszczenie infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości prywatnej?

Dynamiczny rozwój nowych technologii ma niewątpliwie ogromny wpływ na nasze codzienne życie prywatne i zawodowe – rozwiązania smart home umożliwiają nam zdalną obsługę wszystkich domowych urządzeń, chmura obliczeniowa sprawia, że możemy pracować zdalnie tak, jakbyśmy byli w biurze, a narzędzia wideokonferencyjne dają nam możliwość udziału w spotkaniach online z poziomu laptopa lub smartfona, niezależnie od tego, gdzie się w danej chwili znajdujemy. Wszystkie wymienione wyżej technologie łączy to, że do funkcjonowania wymagają szybkiego, stałego i stabilnego łącza internetowego, z którym – poza obszarami dużych miast i miejscowości – nadal występują spore trudności.

Rozwój infrastruktury telekomunikacyjnej podstawą rozwoju gospodarczego

Szybki Internet stanowi element niezbędny dla zapewnienia wzrostu gospodarczego, tworzenia miejsc pracy oraz umożliwienia obywatelom i przedsiębiorstwom dostępu do treści i usług. W związku z tym wspieranie rozwoju łączności internetowej wysokiej przepustowości jest jednym z głównych założeń unijnej, a także polskiej polityki rozwoju gospodarczego i społecznego, co znalazło odzwierciedlenie m.in. w komunikatach Komisji Europejskiej (np. Europejska agenda cyfrowa[1], W kierunku europejskiego społeczeństwa gigabitowego[2]) oraz w polskim Narodowym Planie Szerokopasmowym[3], który zakłada m.in. zapewnienie do 2025 r. wszystkim gospodarstwom domowym dostępu do Internetu o przepustowości dla łącza „w dół” wynoszącej co najmniej 100 Mb/s. Inwestycje mające prowadzić do spełnienia założeń wynikających z tych strategicznych aktów prawnych realizowane są m.in. w ramach działania 1.1 Programu Operacyjnego Polska Cyfrowa, którego celem jest wyeliminowanie terytorialnych różnic w możliwości dostępu do szerokopasmowego Internetu o wysokich przepustowościach. Realizacja tego rodzaju inwestycji wymaga fizycznej instalacji określonego rodzaju urządzeń i obiektów infrastruktury telekomunikacyjnej, np. rurociągów światłowodowych, studzienek telekomunikacyjnych, słupów czy masztów na działkach należących nie do inwestora, lecz m.in. do prywatnych właścicieli, co wiąże się z koniecznością uzyskania ich zgody.

Umowne uregulowanie zlokalizowania infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości

Inwestorzy realizujący inwestycje telekomunikacyjne powinni w pierwszej kolejności dążyć do osiągnięcia porozumienia z właścicielami nieruchomości i spróbować uregulować kwestię umieszczenia na nieruchomości infrastruktury telekomunikacyjnej w umowie. Można wskazać na dwa rodzaje umów, które pozwalają osiągnąć ten cel:

  1. umowa o ustanowienie służebności przesyłu, uregulowana w art. 305(1) i następnych Kodeksu cywilnego[4] (dalej: „k.c.”);
  2. umowa o korzystanie z nieruchomości, uregulowana w art. 33 ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych[5] (dalej: „megaustawa”).

Służebność przesyłu uregulowana w k.c. jest instytucją pozwalającą każdemu przedsiębiorcy, który zamierza wybudować na cudzej nieruchomości urządzenia przesyłowe lub który jest właścicielem takich urządzeń (a więc zgodnie z art. 49 § 1 k.c. urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej lub innych podobnych urządzeń, np. urządzeń telekomunikacyjnych), na uregulowanie zasad korzystania z nieruchomości w związku z obsługą tych urządzeń. Służebność przesyłu może zatem obejmować w szczególności prawo polegające na dostępie do oznaczonej części nieruchomości, możliwość wykonywania naprawy i konserwacji urządzeń czy zapewnienie do nich drogi dojazdowej. Zgodnie z art. 305(4) k.c. do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, a więc m.in. powinny one zostać oznaczone według zasad współżycia społecznego i przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 287 k.c.), a także powinny być wykonywane w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288 k.c.).

Umowa o korzystanie z nieruchomości z art. 33 megaustawy jest z kolei specjalnym typem umowy, wprowadzonym na potrzeby realizowania inwestycji telekomunikacyjnych polegających np. na budowie linii kablowych, rurociągów światłowodowych, studni telekomunikacyjnych czy słupów telekomunikacyjnych. Właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości powinien zawrzeć umowę o korzystanie z nieruchomości, jeżeli z wnioskiem o jej zawarcie wystąpi jeden z podmiotów wskazanych w art. 33 megaustawy, a więc:

  1. operator w rozumieniu art. 2 pkt 27 lit. b pr. tel.[6], czyli przedsiębiorca telekomunikacyjny uprawniony do dostarczania publicznych sieci telekomunikacyjnych lub świadczenia usług towarzyszących lub
  2. podmiot, o którym mowa w art. 4 pkt 1, 2, 4, 5 i 8 pr. tel. (np. jednostki podległe Ministrowi Obrony Narodowej lub ministrowi właściwemu do spraw administracji publicznej, jednostki organizacyjne Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu i Centralnego Biura Antykorupcyjnego czy Krajowej Administracji Skarbowej i in.) lub
  3. jednostka samorządu terytorialnego wykonująca działalność w zakresie telekomunikacji, o której mowa w art. 3 ust. 1 megaustawy.

Zakres podmiotów mogących skorzystać z umowy o korzystanie z nieruchomości na potrzeby zalegalizowania umieszczenia na niej infrastruktury telekomunikacyjnej został zatem znacząco ograniczony, przy jednoczesnym rozszerzeniu katalogu podmiotów zobowiązanych do zawarcia takiej umowy – oprócz właścicieli nieruchomości zobowiązani są również użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości. Mają oni obowiązek umożliwienia podmiotom wskazanym w pkt. 1–3 powyżej umieszczenia na nieruchomości obiektów i urządzeń infrastruktury telekomunikacyjnej, jeżeli:

  1. nie jest to związane wyłącznie z zapewnieniem telekomunikacji w budynku znajdującym się na tej nieruchomości oraz
  2. nie uniemożliwia to racjonalnego korzystania z nieruchomości, w szczególności nie prowadzi do istotnego zmniejszenia wartości nieruchomości.

Umowa o korzystanie z nieruchomości jest co do zasady odpłatna i powinna zostać zawarta na piśmie w terminie 30 dni od dnia wystąpienia do właściciela ze stosownym wnioskiem.

Brak zgody właściciela nieruchomości na zawarcie umowy

W praktyce jednak część właścicieli nieruchomości może odmówić zawarcia umowy – w takiej sytuacji, w zależności od obranego wcześniej trybu postępowania:

  1. inwestor może na podstawie art. 305(2) § 1 k.c. wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie na jego rzecz służebności przesyłu;
  2. inwestor może na podstawie art. 33 ust. 7 megaustawy wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na umieszczenie na tej nieruchomości infrastruktury telekomunikacyjnej (dalej: „decyzja ograniczająca korzystanie z nieruchomości”).

Warto pamiętać przy tym, że przesłanką sądowego ustanowienia służebności przesyłu jest odmowa zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a przesłanką wydania decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości jest bezskuteczny upływ 30 dni od dnia wystąpienia z wnioskiem o zawarcie umowy ograniczającej korzystanie z nieruchomości – dlatego już przystępując do rozmów z właścicielem, inwestor powinien prowadzić je w taki sposób, by w razie odmowy właściciela możliwe było skorzystanie przez inwestora z wybranej dalszej drogi postępowania albo sądowego, albo administracyjnego. Omawiane tryby postępowania, choć w praktyce prowadzą do osiągnięcia podobnego skutku, są bowiem trybami całkowicie rozłącznymi i prowadzonymi na podstawie odrębnych przepisów materialnych i proceduralnych. Zdecydowawszy się na uregulowanie kwestii umieszczenia infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości w drodze służebności przesyłu, należy skorzystać z postępowania sądowego, natomiast kwestia korzystania z nieruchomości na potrzeby umieszczenia na niej infrastruktury telekomunikacyjnej może zostać uregulowana w drodze decyzji administracyjnej.

Postępowanie sądowe w sprawie ustanowienia służebności przesyłu jest prowadzone na wniosek w postępowaniu nieprocesowym. W jego trakcie często zachodzi konieczność powołania biegłych, np. na okoliczność wyznaczenia obszaru korzystania z nieruchomości czy ustalenia wartości służebności przesyłu. Prowadzi to do wydłużenia czasu rozpatrywania sprawy oraz wiąże się często z koniecznością ponoszenia kosztów opinii biegłych, które niekiedy wielokrotnie przewyższają wartość samej służebności. Warto również pamiętać o tym, że w przypadku wyznaczenia przez sąd rozprawy inwestor powinien zapewnić sobie odpowiednią reprezentację, co z uwagi na miejscową właściwość sądu położenia nieruchomości może napotkać trudności praktyczne związane z dojazdami.

Z kolei postępowania administracyjne o wydanie decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości prowadzone są przez starostę właściwego ze względu na położenie nieruchomości, na podstawie art. 33 megaustawy w zw. z art. 124 i 124a u.g.n.[7], w trybie określonym przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego[8] (dalej: „k.p.a.”). W praktyce wątpliwości budzi „odpowiednie stosowanie” przepisów art. 124 i 124a u.g.n. do postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości, w szczególności w zakresie różnic pomiędzy wnioskiem o zawarcie umowy o korzystanie z nieruchomości a podjęciem rokowań, o których mowa w art. 124 ust. 3 u.g.n., jak również w zakresie stosowania pozostałych przepisów rozdziału 4 u.g.n., które regulują zasady wywłaszczenia nieruchomości. Powoduje to szereg trudności praktycznych, które zostały zauważone m.in. przez Urząd Komunikacji Elektronicznej – w odpowiedzi na nie opublikowano specjalny przewodnik dla starostów dotyczący decyzji ograniczających korzystanie z nieruchomości, w którego przygotowaniu brali udział prawnicy naszej kancelarii (link do przewodnika znajduje się na końcu artykułu). Poza przesłankami z art. 33 megaustawy, omówionymi w poprzedniej części artykułu, do wydania decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości konieczne jest m.in. przeprowadzenie rokowań z właścicielem oraz zapewnienie zgodności z planem miejscowym lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego (z wyjątkiem sytuacji, które dotyczą głównie urządzeń łączności publicznej stanowiących jednocześnie infrastrukturę telekomunikacyjną o nieznacznym oddziaływaniu), a w zakresie urządzeń łączności publicznej decyzja powinna zostać również uzgodniona z Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej. Pewne odrębności zostały także przewidziane w przypadku postępowania, którego przedmiotem jest nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, a więc taka, której właściciela nie można ustalić lub której właściciel nie żyje i nie zostało zakończone po nim postępowanie spadkowe (zob. art. 124a u.g.n.). Decyzja ograniczająca korzystanie z nieruchomości wydawana jest na podstawie przepisów postępowania administracyjnego, zatem co do zasady postępowanie nie powinno trwać dłużej niż dwa miesiące w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych (art. 35 § 3 k.p.a.). W praktyce jednak realny termin załatwienia sprawy jest dłuższy – organy administracji publicznej mają możliwość wydłużenia terminu wynikającego z art. 35 k.p.a., a dodatkowo w postępowaniach najczęściej zachodzi konieczność uzgodnienia treści decyzji z Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej. W odróżnieniu od postępowania sądowego w sprawie ustanowienia służebności decyzja ograniczająca korzystanie z nieruchomości nie określa odszkodowania należnego właścicielowi – takie odszkodowanie może zostać mu przyznane w drodze osobnej decyzji administracyjnej, wydawanej dopiero po umieszczeniu infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości[9].

Który tryb postępowania wybrać?

Kwestia umieszczenia infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości może zostać uregulowana albo w drodze ustanowienia służebności przesyłu (poprzez zawarcie umowy, a w razie niepowodzenia – w trybie postępowania sądowego), albo w drodze uzyskania zezwolenia na umieszczenie infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości (poprzez zawarcie umowy, a w razie niepowodzenia – w trybie postępowania administracyjnego).

Ustanowienie służebności przesyłu na drodze postępowania sądowego z jednej strony będzie pociągało za sobą z reguły wyższe koszty (obejmujące m.in. koszty opinii biegłych oraz koszty zastępstwa procesowego, w tym dojazdów na rozprawy) i – jak pokazuje praktyka – co do zasady będzie trwało dłużej. W postanowieniu ustanawiającym służebność przesyłu sąd przyzna również właścicielowi odpowiednie wynagrodzenie. Z drugiej jednak strony zasady ustanawiania służebności przesyłu zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego[10], dzięki czemu wątpliwości dotyczące sposobu stosowania przepisów są znacząco ograniczone.

Z kolei w przypadku decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości istnieją wątpliwości dotyczące kumulatywnego stosowania przesłanek z art. 33 megaustawy oraz z art. 124 u.g.n., a także dotyczące odpowiedniego stosowania przepisów art. 124 i 124a u.g.n. do postępowania administracyjnego prowadzącego do wydania tej decyzji. Należy również pamiętać, że zakres podmiotów mogących skorzystać z trybu administracyjnego został znacząco ograniczony w art. 33 ust. 1 megaustawy. Niemniej wszczęcie i prowadzenie postępowania administracyjnego przez inwestora wiąże się ze znacząco niższymi kosztami z uwagi na brak rozpraw i kosztów opinii biegłych, a także co do zasady powinno zostać zakończone szybciej niż postępowanie sądowe. Dodatkowo przyznanie właścicielowi odszkodowania za umieszczenie infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości następuje w drodze osobnej decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek inwestora lub właściciela po zrealizowaniu inwestycji na nieruchomości. Powstanie obowiązku zapłaty odszkodowania na rzecz właściciela zależy zatem od tego, czy zostanie w tej sprawie wszczęte postępowanie administracyjne, a w razie przyznania właścicielowi odszkodowania – obowiązek zapłaty powstanie później niż w przypadku sądowego ustanowienia służebności przesyłu.

Podsumowując powyższe, należałoby stwierdzić, że mimo ryzyka związanego z niepewnym stanem prawnym dla podmiotów wymienionych w art. 33 ust. 1 megaustawy uzyskanie zezwolenia na umieszczenie na nieruchomości infrastruktury telekomunikacyjnej w drodze decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości może okazać się pod wieloma względami korzystniejsze od prowadzenia postępowania sądowego o ustanowienie służebności przesyłu. Za wyborem trybu administracyjnego przemawiają przede wszystkim znacząco niższe koszty, szybkość postępowania, obowiązek wypłaty odszkodowania dopiero po jego ustaleniu w drodze osobnej decyzji administracyjnej wydawanej po umieszczeniu infrastruktury telekomunikacyjnej na nieruchomości, a także związanie organu administracji publicznej przepisami k.p.a., które co do zasady są korzystniejsze dla wnioskodawcy niż przepisy postępowania cywilnego.

Kompleksowe omówienie przesłanek wydania decyzji ograniczającej korzystanie z nieruchomości, trybu postępowania i odrębności związanych z nieruchomościami o nieuregulowanym stanie prawnym znajduje się w specjalnym przewodniku dla starostów, który został przygotowany przez prawników naszej kancelarii. Przewodnik został objęty patronatem Urzędu Komunikacji Elektronicznej, Krajowej Izby Gospodarczej Elektroniki i Telekomunikacji, Polskiej Izby Komunikacji Elektronicznej oraz Polskiej Izby Informatyki i Telekomunikacji.


[1] Komunikat Komisji do Parlamentu Europejskiego, Rady, Europejskiego Komitetu Ekonomiczno-Społecznego i Komitetu Regionów. Europejska agenda cyfrowa, KOM(2010) 245 wersja ostateczna/2.

[2] Komunikat Komisji do Parlamentu Europejskiego, Rady, Europejskiego Komitetu Ekonomiczno-Społecznego i Komitetu Regionów. Łączność dla konkurencyjnego jednolitego rynku cyfrowego: w kierunku europejskiego społeczeństwa gigabitowego, COM/2016/0587 final.

[3] Uchwała nr 2/2014 Rady Ministrów z dnia 8 stycznia 2014 r. w sprawie przyjęcia programu rozwoju „Narodowy Plan Szerokopasmowy”.

[4] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

[5] Ustawa z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2410, z późn. zm.).

[6] Ustawa z dnia 16 lipca 2004 r. Prawo telekomunikacyjne (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2460, z późn. zm.).

[7] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990).

[8] Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 256, z późn. zm.).

[9] Zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2007 r., sygn. I OSK 1389/06.

[10] Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1575, z późn. zm.).